무리한 갭투자와 분양권 매수 - 개인회생으로 해결 가능할까?
법무법인 에이파트
2024-10-17
얼마 전 의뢰인이 반드시 변호사와 직접 대면상담을 하고 싶다며 사무실로 찾아오셨다. 한 동안 머뭇거리던 그는 어렵게 말을 시작했다.
변호사님 부동산 투자를 하다가 빚이 감당이 안되는 사람도 혹시 개인회생 진행이 가능할까요?
다행히 회사는 안정적이어서 매월 상환하는 금액만 조정되면 시간이 얼마나 걸리든 모두 상환할 수 있을 것 같습니다.
저는 탕감 안받고 원금 전액 다 갚아도 상관없습니다
*실제 사례를 각색한 내용입니다.
순간 직감했다. 무리한 대출을 끼고 집을 구매한 이른바 영끌 투자자구나.
요즘 갭투자를 하였으나 역전세로 인해 임차인에게 전세보증금을 반환할 여력이 되지 않아 개인회생 진행을 문의하는 경우,
혹은 분양권을 구입하였으나 부동산 시세는 점점 하락하고 중도금 대출이자는 감당하기 어려워 개인회생 진행을 문의하는 경우 등의 문의가 꽤나 적지 않은 편이다.
어떻게 대처하는 것이 좋을까? 적어도 추가 대출 실행, 그리고 이로 인한 대출 돌려막기의 악순환에 빠지는 일만큼은 피해야만 한다.
오늘은 현실적인 대안으로 개인회생을 통해 해결 가능한지에 대해 말씀드려 보고자 한다.
ㅣ갭투자를 하였으나 전세보증금을 반환할 수 없는 경우
결론부터 말씀드리자면 개인회생으로 전세보증금 반환 채무, 대출금 채무 등을 모두 해결할 수 있다.
다만, 1) 무담보 채무 10억원 이하, 담보부 채무 15억원 이하의 요건, 2) 그리고 채무가 재산보다 많아야 한다는 요건을 충족하여야 한다.
(기타 소득의 정도 등에 따라 청산가치보장의 원칙을 충족하는지 여부 등도 깊이 있게 따져보긴 해야겠으나 이런 세부적인 조건들을 일일이 나열한다면 한도 끝도 없으니 간단하게 위 2가지 요건을 충족한다면 일단은 가능성이 높다 정도로 이해하면 될듯 하다).
만약, 채무액이 위 기준을 초과한다면 일반회생이나 간이회생절차를 통해 해결 가능할 것이다.
그리고 개인회생절차를 진행하게 되면 집이 경매로 넘어갈 수 있다는 점, 집을 계속 지키면서 갈 수는 없다는 점은 각오를 해야만 한다.
간혹 집을 계속 지키면서 개인회생절차 진행이 가능하냐고 문의하시는 분들이 종종 계시는데, 이론적으로 불가능한 것은 아니다.
임차인에게 '임대차보증금을 반환받지 못하더라도 회생절차 종료 이후에 갚을테니 그 때까지 기다려달라'고 하여 협의가 된다면 말이다.
하지만 현실적으로 임대인이 개인회생절차에 돌입하게 되면, 임차인으로서는 가장 먼저 불안에 빠지고 법적조치를 최우선적으로 고려할 가능성이 높은데 과연 협의가 될 수 있을지 의문이다.
대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 개인회생절차에서 준별제권자로서 보증금 중 상당액을 해당 부동산의 처분대금으로부터 보전받아야 하는데,
이와 같은 점에 비추어보더라도 임차인은 부동산을 경매로 넘길 유인이 클 수밖에 없다.
ㅣ분양권을 매수하였으나 시세하락 및 대출이자 감당이 어려운 경우
마찬가지로 개인회생절차를 통해 해결 가능하다. 다만, 전제가 붙는데 개인회생진행 과정에서 시행사(분양자)가 계약을 해제해 주어야만 한다.
계약금만 납부한 단계에서는 수분양자도 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있지만, 중도금이 일부라도 납부된 단계에서는 수분양자에게 해제권은 없다고 보아야 한다. 일반회생(간이회생 포함)이나 개인파산 절차를 진행하게 될 경우 쌍방 미이행 계약에 대한 해제권이 인정되지만 개인회생절차에서는 해제권이 인정되지 않아 일반 민사적 법리에 따라 해결될 수밖에 없다.
수분양자가 분양대금, 그리고 대출이자를 납부하지 못할 경우 현실적으로 시행사로서는 계약을 해제할 수밖에 없을 것이다.
그러나 이론적으로만 본다면 시행사에게는 계약해제에 관한 선택권이 있는데, 시행사가 계약을 해제해주지 않을 경우에는 개인회생절차 진행 과정에서 재산가치 산정의 이슈가 있을 수 있고, 이 때에는 일반회생이나 파산절차도 같이 고려해보아야 한다.
개인회생절차 진행과정(또는 그 이전 단계)에서 시행사가 계약을 해제할 경우 채무자에게는 중도금 대출 관련 채무, 위약금 등이 남게 되는데
이는 개인회생채권으로 포함하여 해결하면 된다. 부동산 갭투자의 경우와 마찬가지로 당연히 분양권은 날아갈 수밖에 없다.
