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부동산부동산등기부만 잘 봐도 전세 사기를 막을 수 있어요



지난 번에 전세 사기의 여섯 가지 유형과 그 중 1-3번째 유형에 대해 알아보았는데요. 오늘은 나머지 전세 사기 유형과 부동산등기부를 보는 것만으로도 전세 사기를 막을 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.


4. 부동산등기부 표제부와 임차목적물이 다른 경우

- 부동산등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

- 표제부는 해당 부동산의 주소, 지목, 면적 등 부동산에 대한 설명이 기재된 곳이고, 갑구는 해당 부동산의 소유권 변동 내역, 경매·압류·가압류·가처분 내역이 표시된 곳입니다. 그리고 을구는 소유권 이외의 권리, 예를 들어 저당권, 전세권 등이 표시된 곳입니다.

- 우리가 집을 구할 때 일반적으로 갑구나 을구만 주의깊게 보지 표제부는 잘 보지 않는 경우가 많습니다.

- 그러나 등기부등본상 표제부에 표시된 집 주소와 전세(임대차)계약서에 기재된 집 주소가 동일한지 확인해야 합니다.

- 만약 표제부에 표시된 집 주소와 전세(임대차)계약서에 기재된 집 주소가 다른 경우 아무리 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 전세금(임대차보증금)을 받지 못하고 쫓겨날 수밖에 없습니다.

- 그리고 집 주인이나 중개인이 보여주는 부동산등기부는 위·변조의 가능성이 있기 때문에 반드시 직접 부동산등기부를 떼서 확인해보시기를 추천드립니다.


5. 소유권자 아닌 사람과 임대차계약 체결한 경우

- 부동산등기부 갑구에는 현재 소유권자가 누구인지 기재되어 있습니다.

- 임대차계약을 체결할 때는 반드시 갑구에 표시된 소유권자와 전세(임대차)계약서에 기재된 임대인의 인적사항이 동일한지 확인해야 합니다.

- 만약 소유권자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우라면, (1) 위임장이 있는지, (2) 갑구에 표시된 소유권자와 위임장에 기재된 위임인 인적사항이 동일한지, (3) 위임장에 위임인의 인감도장이 날인되어 있는지, (4) 위임장에 위임인의 인감증명서가 첨부되어 있는지, (5) 위임장에 날인된 인감도장과 첨부된 인감증명서가 일치하는지 확인해보아야 합니다.

- 만약 갑구에 표시된 소유권자 아닌 사람과 임대차계약을 체결했거나, 위 요건을 갖추지 못한 대리인과 임대차계약을 체결한 경우라면 역시 전세금(임대차보증금)을 받지 못하고 쫓겨날 수밖에 없습니다..


6. 신탁등기 되어 있는데 신탁회사 동의 없이 임대차계약 체결한 경우

- 신탁사기에 대해 알기 위해서는 먼저 신탁이 무엇인지 알 필요가 있습니다.

- 신탁은 믿고 맡기다는 뜻인데, 법적으로는 돈을 빌리는 방법 중의 하나입니다.

- 예를 들어, 김위탁이라는 사람이 대출을 받아서 건물을 지으려고 합니다. 이때 대출을 받아야 건물을 지을 수 있는데 금융권은 개인의 신용만 보고 많은 돈을 빌려주지 않습니다. 이때 활용되는 게 바로 신탁입니다. 일반적으로 부동산신탁회사는 신용도가 높기 때문에 금융권으로부터 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 김위탁은 부동산 소유권을 신탁회사에 넘겨주고 신탁회사가 대출을 받아 건물을 짓는 것입니다. 신탁이 된 경우 등기부에는 등기원인에 '신탁', 등기목적에 '신탁', 권리자 및 기타사항에 '신탁원부'라고 표시가 됩니다.


- 위 등기부를 보면 알 수 있듯 ‘소유권이전’이라고 표기되어 있습니다. 즉, 소유권이 김위탁에서 신탁회사인 OO은행으로 이전되었다는 것입니다.

- 그렇다면 이 경우 임대차계약은 누구랑 체결해야 할까요?

- 정답은 바로 ‘원칙적으로는 신탁회사와 임대차계약을 체결해야 하고, 만약 원소유자(김위탁)와 임대차계약을 체결하려면 신탁회사 동의를 받아야 한다’입니다.

- 이러한 내용이 바로 신탁원부에 기재되어 있습니다. 등기소에 가면 신탁원부를 열람할 수 있는데요, 신탁원부에는 보통 ‘신탁계약 체결 후 신규 임대차계약은 신탁회사의 사전승낙을 조건으로 원소유자(김위탁) 명의로 체결하되 임대차보증금은 신탁회사에게 지급하여야 한다’는 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 원소유자(김위탁)완 임대차계약을 체결하려면 신탁원부의 내용에 따라 (1) 신탁회사(OO은행)의 사전동의를 받아야 하고, (2) 임대차보증금은 신탁회사(OO은행)에게 지급하여야 합니다.

- 만약 신탁회사의 동의 없이 원소유자(김위탁)와 임대차계약을 체결하였다면 보증금도 받지 못하고 쫓겨날 가능성도 있습니다.

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