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2019년부터 2021년까지 부동산 투자가 붐이었죠. 온 국민이 부동산에 열광한 만큼 상승세도 대단했기 때문에 재산을 증식하신 분들이 많았습니다.
반면, 부동산이 핫하다고 해서 충분한 공부가 되지 않은 상태로 잘못된 곳에 투자했다가 피해를 입으신 분들도 많이 계시지요. 특히 작년에는 걸그룹 소녀시대 멤버 태연 씨가 11억원대의 기획부동산 사기를 당해 큰 화제가 되기도 했습니다.
그래서 오늘은 최근 들어 급증하고 있는 신종 기획부동산 사기에 대해서 다뤄보겠습니다.
먼저, 기획부동산이란, 개발호재를 미끼로 각종 개발 제한이 있는데도 제한이 없다고 하거나 조만간 제한이 풀린다고 속여, 사실상 가치가 거의 없는 토지를 비싼 값에 매도하는 사기수법을 의미합니다.
기획부동산 사기는 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
첫 번째 유형은, 각종 개발 제한 사실을 숨긴 채 땅을 파는 유형입니다. 예를 들어, 개발제한구역, 그린벨트, 농지, 산지 등으로 묶여 있어 개발이 사실상 불가능함에도 불구하고 그런 사실을 숨기고 땅을 파는 방법입니다.
이런 사기수법의 특징은 부동산의 정확한 지번을 알려주지 않는다는 점입니다. 왜냐하면 정확한 지번을 알려주면 그 지번을 토대로 투자자가 토지대장, 임야대장 등 지적공부를 발급받아 토지 상태를 확인해보기 때문입니다. 혹은 지적공부를 보여주는데 실제로는 그것이 위조된 경우도 많이 있습니다.
지번을 알려주지만, 그 땅이 개발이 불가능한 땅이라는 것을 숨긴 채 땅을 판매하기도 합니다. “이 비싼 땅을 사면서 누가 그것도 알아보지 않고 땅을 구매합니까!”라고 생각하실 수도 있지만 이 사기수법이 바로 태연 씨가 당했던 사기수법입니다.
기획부동산 사기 일당은 태연 씨에게 ‘이 땅 인근은 서울 강동구 고덕동과 하남시 미사지구 등 개발이 활발하다’며 그 땅 주변에서 어떻게 개발이 이루어지고 있는지, 그 주변 땅들의 토지값이 얼마에서 얼마로 몇 배가 뛰었는지를 열심히 설명했습니다. 그러나 그 땅이 ‘보전산지’여서 사실상 개발이 불가능하다는 사실을 숨겼습니다. 사기꾼들은 해당 토지를 4억에 구매해서 불과 세 달 뒤 태연 씨에게 11억원에 매도하여 7억원의 시세차익을 거두었습니다.
그리고 이와 같은 사기수법에 3천명에 달하는 피해자가 발생했고, 피해금액의 합계도 2500억원에 달했습니다.
두 번째 유형은, 토지의 현재 상태를 알리면서 ‘조만간 개발제한구역, 그린벨트가 해제될 것’이라든가, ‘조만간 이 지역이 개발될 것’이라고 허위광고하는 경우입니다.
이런 사기수법의 특징은 ‘과거 개발제한구역이 풀린 극소수의 사례를 소개’한다는 점입니다. 예를 들어, 과거 경기도 화성시 병점역 인근 지역, 평택 고덕신도시처럼 개발이 불가능했던 땅이 용도변경 되어 개발이 가능해진 사례들을 소개합니다.
그러나 실제로 그린벨트나 농지가 개발되는 경우는 거의 없습니다. 물론 가능성이 0은 아닙니다. 하지만 이건 뭐와 같냐면 “친구야, 이 로또를 구매하면 이번 주말에 50억원의 로또에 당첨될 수 있어. 그러니 어서 이 로또를 5천만원에 사서 100배의 시세차익을 남기렴!”이라고 하는 것과 같습니다.
다음으로, 기획부동산인지 아닌지 구별하는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 전화가 왔으면 믿지 말자
상식적으로 그렇게나 큰 시세차익을 얻을 수 있는 투자 건이면 본인이 직접 투자하거나 본인 가족 및 친척들에게 소개하지 생판 모르는 사람에게 투자 기회를 부여하진 않습니다.
이때 사기꾼들이 많이 하는 거짓말이 “저도 투자했고, 저희 부모님도 투자했고, 저희 친척도 투자했는데, 그래도 남는 수량이 있어 투자 권유드려요.”라고 하는데, 이것도 모두 거짓말이거나, 아니면 권유 직원도 속고 있는 경우가 많습니다.
따라서 사기꾼이 어떤 핑계를 대든, ‘좋은 투자처가 있다’며 전화해온 경우라면 거르시기 바랍니다.
2. 쪼개 놓은 땅에는 투자하지 말자큰 땅을 매수하려면 수억 원의 돈이 들다 보니까 많은 사람들이 토지 매입 여부를 계속 고민하게 되고, 그 과정에서 그 땅이 진짜 좋은 땅인지 확인하는 과정을 거치기도 합니다. 그리고 그 과정에서 ‘그 땅이 쓸모없는 땅이라는 사실’을 알게 되는 경우도 많습니다.
그래서 많은 경우 기획부동산 사기는, 땅을 작게 쪼개서 판매하는 경우가 많습니다. 그럴 경우 1인당 투자금액이 적게는 몇 백만원대에서 많아야 천만원대여서 피해자들은 비교적 쉽게 투자를 결정하게 됩니다.
따라서 매입하려고 하는 땅을 보았을 때, 원래 주변 토지와 하나의 토지였는데 이를 작게 분할해놓은 것이라면 기획부동산일 가능성이 매우 높으니 주의하셔야 합니다.
3. 공유지분에는 투자하지 말자
‘쪼개 놓은 토지는 기획부동산이다’라는 인식이 퍼지고, 행정관청도 토지 분할을 엄히 심사하다 보니, 사기꾼들이 새로 생각해낸 방법은 바로 공유지분 투자입니다.
공유란 하나의 토지를 여러 명이 동시에 소유하는 것을 말합니다. 예를 들어 하나의 토지를 100명이 공유하면 투자자 한 명의 공유지분은 100분의 1이 되는 것입니다.
이처럼 여러 사람 공유로 되어 있는 토지는 위험하고, 실제 개발이 이루어진다 하더라도 모든 공유자의 동의를 받아야 하는 등 번거로운 절차가 남아있고, 그 과정에서 개발 계획이 무산되기도 하니 공유지분 투자 역시 조심하시기 바랍니다.
특히 현재 소유자가 1명인데 이를 지분으로 쪼개서 매도하는 경우라면 기획부동산 사기일 가능성이 매우 높으니 조심하시기 바랍니다.