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부동산세입자 내보내기 – 집주인도 함부로 들어가면 처벌 받습니다

최근 코로나19 등으로 인한 어려운 경기 상황으로 인하여,월세를 체납하는 임차인들이 늘어나고 있고, 이로 인해 골머리를 앓는 임대인들도 크게 늘어나고 있습니다. 저희 에이파트 법률사무소는 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사 및 공인중개사 자격을 보유한 변호사들이 업무를 직접 진행하고 있으며,다수의 임대차,명도 소송 진행을 통해 다양한 유형의 세입자 내보내기사례를 경험하였고,이를 성공적으로 수행한 바 있습니다.


오늘은 세입자를 내보내는 과정에서 임대인들이 반드시 알아야 할 점에 대해 말씀 드리고자 합니다 세입자가 장기간 월세를 연체하고 있거나,계약기간이 만료되었음에도 퇴거하지 않아 집주인인 임대인이 직접 임차목적물에 들어가 임차인의 집기류,가구 등을 강제로빼내고,자물쇠로 출입문을 잠구는 방법으로 명도를 단행하는 경우도 적지 않게 발생하고 있습니다.


그러나 이와 같은 방법은 아무리 임대인이 해당 임차목적물의 소유자라고 하더라도,현재 임차인이 점유하고 있는 공간에 침입하여 임차인의 권리행사를 방해하는 것이므로,주거침입과 권리행사방해로 처벌받을 위험이 존재합니다.



대법원도 “이 사건 가옥을 피해자가 점유관리하고 있었다면 그 건물이 가사 피고인의 소유였다할지라도 주거침입죄의 성립에 아무런 장애가 되지 않는다.”라고 판시하여,아무리 임대인이 목적물의 소유자라고 하더라도,임차인의 승낙없이 해당 공간에 들어가는 경우 주거침입죄가 성립함을 분명히 한 바 있습니다. 


마찬가지로 임차인이 점유하고 있는 공간에 들어가 출입문 등에 자물쇠를 설치하는 방법으로 임차인이 출입하지 못하게 하는 경우 형법상 권리행사방해죄가 성립할 수 있습니다.



그렇다면,상가임대차의 경우 임대인이 임차인의 차임연체 등을 이유로 단전 또는 단수조치를 취하기도 하는데,이 경우는 정당한행위로 인정될 수 있을까요? 


대법원은 호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 단전,단수조치를 취한 사안에서 “약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당하지만, 약정 기간이 만료되지 않았고 임대차보증금도 상당한 액수가 남아있는 상태에서 계약해지의 의사표시와 경고만을 한 후 단전ㆍ단수조치를 하였다면 정당행위로 볼 수 없다”고 판단하였습니다. 


즉,단전,단수조치가 정당행위로 인정받지 못하게 될 경우 형법상 업무방해 죄로 처벌받을 위험이 있는 것입니다.



이상 살펴본 바와 같이 임차인이 차임을 연체하는 경우임대인으로서도 상당한 손해를 볼 수밖에 없고,이 경우 세입자를 한시라도 빨리 내보낸 후 다른 세입자를 입주시키는 것이 손해를 최소화하는 방법일 것입니다.


그러나 세입자를 빨리 내보내는 것에만 초점을 맞추어 법이 정한 적법한 절차를 지키지 않을 경우 형사처벌을 받는 등 더 큰 손해를 입을 수 있다는 사실을 명심하여야 합니다.


대표변호사 | 김태용, 김훈찬, 용성호
사업자등록번호 | 765-86-02259 (대표자: 김훈찬) 

광고책임변호사 | 김훈찬

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