주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다.
그런데 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있자, 주택임차인을 더욱 보호하기 위하여 2020. 7. 31.부터 임차인의 계약갱신요구권 제도를 시행하고 있습니다.
그 주된 내용을 보면 다음과 같습니다.
- 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(제6조의3제1항 및 제2항 신설).
- 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(제6조의3제5항 및 제6항 신설). 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 함.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
- 차임 등의 증액청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 함(제7조제2항 신설).
- 위와 같은 개정 규정은 이 법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하고, 다만 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니함.
아주 간단한 사례를 들어보겠습니다.
임대인 A는 2020. 6. 1. 임차인 B에게 X아파트 1001호를 월세 매월 100만 원, 임대차기간 2020. 7. 20.부터 2022. 7. 19.까지 2년으로 정하여 임대하였습
임차인 B는 2022. 4. 1. 임대인 A에게 계약갱신을 요구하였으나, 임대인 A는 자신이 실거주하겠다는 이유로 임차인 B의 갱신요구를 거절하였습니다. 그리고 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있지는 않았습니다.
결국 임차인 B는 계약기간이 만료되자 위 아파트를 임대인 A에게 인도하고 이사를 갔습니다.
그런데 B가 이사를 나가자 임대인 A는 2022. 8. 1. 제3자인 C에게 위 아파트를 월세 200만 원에 새로 임대하였습니다.
이 사실을 나중에 안 B는 A에게 얼마를 손해배상 청구할 수 있을까요.
일단 갱신거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우입니다.
그리고 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액은 300만 원이고, 임대인이 제3자에 임대하여 얻은 차임과 갱신거절 당시 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액은 2,400만 원이므로 갱신거절로 인하여 임차인이 얻은 실제 손해액이 그보다 크지 않는 한 B는 A에게 2,400만 원을 손해배상 청구할 수 있을 것입니다.
그런데 실제 사례에서는 보증금이 있는 경우가 대부분이므로 ‘환산월차임’을 산정하여야 합니다.
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. |
- 금리에 2%를 더한 비율이 환산월차임에또한 임대인은 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 임대한 경우에 손해배상책임을 지는 것이므로 구체적인 실제 사안에서는 정당한 사유가 있는지 여부가 중요한 쟁점이 됩니다.
기존임차인에 대하여는 기존 차임 등에 대하여 5%밖에 증액할 수 없기 때문에 실거주를 핑계로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 후 제3자에게 높은 차임을 받은 것으로 볼 수 있는지
아니면 임대인이 갱신 거절 당시에는 실제로 거주하려고 하였던 것인데 이후 실제로 거주할 수 없는 사정이 생겨서 제3자에게 임대한 것으로 볼 수 있는지를 두고 치열한 법정 공방이 이루어지고 있습니다.
따라서 임대차 갱신요구권 행사에 대한 실거주 이유 갱신거절 사안은 임대인측이든 임차인측이든 부동산 법률전문가의 정확한 법률적 조언과 도움이 필요한 경우가 많습니다.
주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다.
그런데 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있자, 주택임차인을 더욱 보호하기 위하여 2020. 7. 31.부터 임차인의 계약갱신요구권 제도를 시행하고 있습니다.
그 주된 내용을 보면 다음과 같습니다.
- 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 일정 기간 중에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고, 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄(제6조의3제1항 및 제2항 신설).
- 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함(제6조의3제5항 및 제6항 신설). 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 함.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
- 차임 등의 증액청구의 상한을 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액으로 하되, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 함(제7조제2항 신설).
- 위와 같은 개정 규정은 이 법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하고, 다만 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니함.
아주 간단한 사례를 들어보겠습니다.
임대인 A는 2020. 6. 1. 임차인 B에게 X아파트 1001호를 월세 매월 100만 원, 임대차기간 2020. 7. 20.부터 2022. 7. 19.까지 2년으로 정하여 임대하였습
임차인 B는 2022. 4. 1. 임대인 A에게 계약갱신을 요구하였으나, 임대인 A는 자신이 실거주하겠다는 이유로 임차인 B의 갱신요구를 거절하였습니다. 그리고 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 있지는 않았습니다.
결국 임차인 B는 계약기간이 만료되자 위 아파트를 임대인 A에게 인도하고 이사를 갔습니다.
그런데 B가 이사를 나가자 임대인 A는 2022. 8. 1. 제3자인 C에게 위 아파트를 월세 200만 원에 새로 임대하였습니다.
이 사실을 나중에 안 B는 A에게 얼마를 손해배상 청구할 수 있을까요.
일단 갱신거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않은 경우입니다.
그리고 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액은 300만 원이고, 임대인이 제3자에 임대하여 얻은 차임과 갱신거절 당시 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액은 2,400만 원이므로 갱신거절로 인하여 임차인이 얻은 실제 손해액이 그보다 크지 않는 한 B는 A에게 2,400만 원을 손해배상 청구할 수 있을 것입니다.
그런데 실제 사례에서는 보증금이 있는 경우가 대부분이므로 ‘환산월차임’을 산정하여야 합니다.
주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
기존임차인에 대하여는 기존 차임 등에 대하여 5%밖에 증액할 수 없기 때문에 실거주를 핑계로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 후 제3자에게 높은 차임을 받은 것으로 볼 수 있는지
아니면 임대인이 갱신 거절 당시에는 실제로 거주하려고 하였던 것인데 이후 실제로 거주할 수 없는 사정이 생겨서 제3자에게 임대한 것으로 볼 수 있는지를 두고 치열한 법정 공방이 이루어지고 있습니다.
따라서 임대차 갱신요구권 행사에 대한 실거주 이유 갱신거절 사안은 임대인측이든 임차인측이든 부동산 법률전문가의 정확한 법률적 조언과 도움이 필요한 경우가 많습니다.